国务院办公厅昨日（3月3日）发出房产调控新政，其中对住房买卖严格按所得差额20%征收的规定，被业内誉为“对短期投资者”精准打击，对投资投机客来说“几乎是休克疗法”。不过这项新政也遭到了业内人士以及购房者的质疑，如果这一政策没有更多细化及辅助政策的实施，有可能误伤“刚改”人群，甚至助推二手房价的上涨。
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
南京目前政策
对出售自有住房的，如果非家庭唯一住房或出售购买未满5年的唯一住房，征收个人所得税按照交易差价20%，或按照总价1%征收。
算一笔账：赚得越多，交的税就越高
假如一购房者以100万元买入南京市一套100平方米住宅（非唯一），现在以200万元卖出，并假设新政未来细节仍按目前南京房产交易个税中界定的差额20%政策执行。则赚得越多，交的税就越高。
按照目前政策所需缴纳税费：
a.满五年需缴纳：个人所得税全额1%，即2万元
b.不满五年需缴纳：1.个人所得税全额1%，即2万元；2.全额营业税5.6%，即11.2万元；总计13.2万元
若按照新政所需缴纳税费（按照当初购房缴纳契税1%计算，2010年10月后买入的应按照首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上及任何面积的二套房3%的标准计算）：
a.满五年需缴纳：个人所得税差额20%，即（总额-买入价-买入时契税）*20%，为19.8万元
b.不满五年需缴纳：1.个人所得税差额20%，即19.8万元；2.全额营业税5.6%，即11.2万元；总计31万元
疑问1
“一刀切”征税会不会误伤“刚改”需求？
虽然按20%的标准征收个人所得税并不是一个新规定，但依然遭到了很多质疑，如此大幅度地提高卖房成本，虽然在一定程度上可以抑制投资投机需求，但不分套数、不论买房年限，“一刀切”的按所得20%征税，让改善型买房人大呼“伤不起”。
“年轻人到了大城市，买个小房子先住着，待经济条件改善后再换大房居住，这本是政府提倡的住房阶梯消费模式，在现实生活中这样的例子也屡见不鲜。特别是在房价不断攀升的今天，100平方米以上的大房子都要一两百万一套，很多市民如果不卖掉自住的房子，是很难有经济实力买新房的。但新政实施后，这阶梯消费的成本还真不低，这是否会误伤改善型需求？”一位业内人士评价说。再极端一些，如果因为家中老人生病等原因，急需卖房救急，获利的一大块都被政府收了税，这样的税制是不是合理？
南京工业大学房地产管理系主任吴翔华指出，南京及大多数城市在执行个税规则时都有一条规定，即出售购买已满5年的家庭唯一住房的，无需缴纳个人所得税。这一政策早在实行房产交易个人所得税之初就已存在，2011年国家规定个人将购买不足5年的住房对外销售需全额征收营业税后，这一政策也只是顺势加上“需满5年”的条件。这样可以有效避免对刚需、刚改族的误伤。吴翔华表示，如果个税按照20%开始计征，这一政策也不大可能改变。不过，由于目前新政策的细则并未出台，一切都有待有关部门的进一步明确解释。
疑问2
高额个税将转嫁给购房者，反而抬高房价？
对于个税新政的出台，有专家表示肯定，但也有业内人士表露出对高额个税可能转嫁给购房者等问题的担忧。对此南京工业大学房地产管理系主任吴翔华表示，从大方面来看，个税新政把握住了以市场手段从交易环节打击投机炒房族的关键，比之前的行政手段和金融手段都更加准确。这一调控方向可说是正确的。但他同时也指出，征收高额个税的同时，需要有累进房产税、足量保障房及新房供给等政策予以辅助，不然可能出现许多不可控的负面影响。
可能效果一：只征收差额20%的个人所得税，导致大量高差额的二手房主惜售，报价偏高，购房者转而集中于新房市场，造成二手房交易暴跌。
可能效果二：征收差额20%个税，提供足量保障房和商品房供应，购房者需求可以得到缓解，但长期来看高差额的二手房炒房主依然惜售，或者转售为长期出租，导致租金高涨。例如目前的韩国，在国家开始征收高额资本利得税后，导致租金高涨。
最理想效果的是：征收差额20%个税，提供足量保障房及商品房供给，同时对多套房或超过一定人均面积住房加征累进房产税。这样炒房者如果继续囤房，将因为房产税付出高额代价，逼迫他们不得不选择出售。同时由于差额20%个税的征收，炒房者不得不降低房价，减少收益，以此来吸引购房者。
疑问3
刚签了卖房合同，但还没过户怎么办？
有卖房者表示，刚刚签了售房合同，但还没有到房产部门去过户，是不是意味着很快就会被征税，如果真是这样那就亏大了，因为想再提高些价格以弥补损失不可能了。
对于突然而来的新政，中介从业者无疑担忧很大。一位中介业务员告诉记者，晚上已接到多个客户电话，要求提前过户。南京链家市场分析师尹筱沁表示，如果政策严格执行，可能在执行前的时间段内二手房交易量会激增。因为害怕被征高额个税的业主会急售，二手房房源会突然增多。而政策执行后，短期内可能导致二手房业主将个税转嫁至买房人，那么个税过高的房源会无人问津，加上购房者的观望情绪，交易量可能会骤降。
不过，尹筱沁也表示，究竟会产生何种效果，还需要看本地政府对政策的细化如何，总之新政策对中介的业务操作不会产生什么影响，但对于业务量的影响是很大的，而且几乎无法准确判断。对此他们只能采取“兵来将挡，水来土掩”的策略。
疑问4
福利分房、房改房买入价如何界定？
这一新政公布后，一个明显的疑问是，当初买房时的价格如何界定。对于近些年买入的房屋，由于属于商品住宅，对于价格核算并不难。业内专家指出，新政原文中强调的“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”也表明国务院以对房产价值评估有了执行上的考量。
但是，对于十几年甚至二三十年前的福利分房、房改房的价格如何界定呢？对这些老房也要按差价20%征收个税吗？这一点在新政原文中并未详细指出，有待南京等地方政府落地时进一步细化。如果所有住房都要按差价20%征收，这意味着几十年前的老房几乎等于按照全额的20%征税。因为当时房改房进行私有化时，价格非常低，南京主城一套四五十平方米的小房子，可能也就几万元，而如今的房价则早已涨至几十万，甚至上百万。
对于这一点，南京工业大学房地产管理系主任吴翔华指出，新政落地细化时，很可能将给出一个时间线，对于之前的老房依然按照全额1%的可选择个税方案征收，之后的统一按照新政执行。因为如果对福利房拥有者也按差价20%征收，显然是一种误伤，当年也并不存在囤房炒房的概念。