但无论如何，步高里的物质形式没有被直接铲除。“上海在十一五计划中提出，要改造二级旧里400万平方米，好几个区提出要消灭二级旧里。我一听就慌了。‘二级旧里’的提法本身就有问题。这更多是从使用价值角度去划分的，而置其文化价值和历史价值于不顾。”阮仪三告诉本刊记者，“石库门已经在80年代以来的城市改造中消失大部分了。去年世界纪念地基金会(WMF)已经对我们提出警告，并将上海二十世纪二、三十年代的一大批建筑列为‘世界上一百项最濒危的建筑和文化地点之一’”。
伍江担心，石库门申请非物质文化遗产会造成假象：“记忆还在，房子无所谓？现在最怕的就是物质消亡。”
石库门改造，渐变式路径？
将王庭栋他家那片石库门弄堂包围其中的，就是新天地和它周边开发的高楼。当年新天地拆迁，拆到他家弄口那条街，停下来了。王庭栋一路看着新天地成为上海最时髦热闹的休闲地，看着周边的楼盘从两万涨到八、九万，成了浦西最高价，却跟他的石库门生活没什么关系。“新天地没石库门的味道了。”他只是反复说。
“新天地的商业运作成功，映射了现代城市发展中对旧时代的回顾和眷恋，对外国人是猎奇，对中国人是怀旧。”见证了新天地开发过程的阮仪三告诉本刊记者，借用石库门的符号也是某种偶然。因为地块内有“一大”会址，这四栋建筑绝对不能动，周围的高度、肌理也有严格限定，客观上也必须留下一片石库门外观。“新天地”也得名于此——“一大”为“天”，“地”为房地产。外观不能动，没讲里面不能动啊，于是内部偷换概念，掏空了或改变功能。这种商业模式的开启也冒着极大的风险，“当时一平米的拆迁改造费是1 .3万，商业回收8000；周边绿地一平米1.8万。这部分是亏的。后来这里火了之后，靠周边的房地产开发收回成本，房价翻了三倍”。
“为了一小片新天地，几乎拆光了整个太平桥地区。这种改造的成本太高了。”伍江告诉本刊记者，但从另一角度看，新天地的商业成功也使得非专业认识意识到石库门的潜在价值，“无论哪种改造模式，也还要借助商业力量”。
位于泰康路的田子坊更是一个意外。周末时候，这塞满了画廊和商铺的狭小弄堂里人满为患，几乎挤不进去。这里原是法租界和华界的交界处，为了充分利用边角地皮，这里的房子参差不齐，大小不一，现在看来反而类型丰富，曲径通幽。与单纯的居住型石库门不同，这里是典型的弄堂、工厂混杂的城市街坊。曾有上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等八家工厂在此生产。1990年代企业效益逐年下滑，“弄堂工厂”大面积闲置。
商人吴梅森率先买下了租下了最大的一家，1万多平方米的食品机械厂。当时陈逸飞、尔东强想找工作室，被这弯弯曲曲的弄堂工厂吸引留了下来。黄永玉将这条本无名气的小弄堂命名为“田子坊”——因“田子方”是历史上有文可查最早的画家的名字，在“田子方”的“方”上加一个“土”，取其谐意，喻意这里是文人、画家、设计师集聚地。如今，坐在原食品机械厂工作室的吴梅森当仁不让地自称“田子坊总策划”，他只是后悔当初没有多买下一些工厂。他告诉本刊记者：“当时我租了20年，租金是每天每平米8毛。现在我转租出去已经是1块5到2块了。”
从弄堂工厂开始，艺术家们喜欢去弄堂里转，慢慢把店铺蔓延到石库门弄堂里去。“当时是不允许的，都是偷偷进行。”吴梅森说，田子坊的演变是自下而上的过程。政府一开始并不支持搞创意产业，拆迁通告都贴了，竖起了三栋高楼的开发模型。后来名气越来越大，成了卢湾区的名片，去年4月12号定下不拆了，还给了“居改非”的政策，允许注册公司。“这是上海所有的石库门区域里唯一的一处。”
新疆回沪知青周心良是石库门居民里“第一个吃螃蟹”的人。那是2004年，他当时每月养老金只有300多元，身患肾脏囊肿急需手术，不顾拆迁通告，他将自家32平方米的房子租给一位服装设计师，月租金3500元，自己拿出其中一部分租下了二楼的空房。周心良尝到了甜头，如今在田子坊咨询公司做房屋租赁，借助多年的邻里关系，把田子坊每栋房子的供求关系摸得一清二楚。
“现在的主要问题是原住民和商铺之间的矛盾。租出房子的贫民翻身，靠房租外面租了新房，有的还交了按揭买房，喜气洋洋。二、三楼没租出去的政府又不会拆迁，又饱受一楼噪音之害。” 周心良说，他们考虑将原来“单户出租”方式改为“整幢出租”，将楼上、楼下、前厅、后堂全部打通，扩大原住房的使用价值。去年区政府确定每年要投资1000万对田子坊进行整体规划，确定要保留商住混居的多元状态，期待对居民进行利益平衡。
“石库门改造应该有多种可能性。比如尚贤坊，正在设计建筑内部构造不动，改造为石库门旅馆，这是不是也是一种模式呢？”伍江认为，从某种意义上，石库门比四合院更容易市场化。四合院是更为传统的中国民居，占地一般上千平米，现在要么是变为大杂院，要么是改造为富人居住。而100到200平米、为中产阶级设计的石库门更容易恢复为原有的一家一户居住格局。“不一定整体开发，应该鼓励一家一户互相买卖，探讨更多局部或渐变式改造的模式”。 广州代理注册公司|富宏